Prodáváte pozemek? Tak jistě víte, že prodej pozemku představuje příjem, který podléhá dani z příjmů. Utržené peníze budete tedy muset řádně zdanit. Existují však případy, kdy daň z příjmu prodeje pozemku platit nemusíte.
Blog
-
Jak je to s omezením převodu nemovitosti?
Omezení převodu nemovitosti je pozůstatek ze starého občanského zákoníku, který byl zrušen v roce 2014. Jednalo se o § 58 zákona č. 40/1964 sb. Přesto se s ním dodnes můžete setkat – kolikrát na omezení narazíte třeba v katastru nemovitostí.
V občanském zákoníku ze dne 26. února 1964 v § 58 je specifikována možnost zatížit nemovitost omezením, aby se nedala prodat. Využívala se například ve chvíli, kdy jste nemovitostí ručili za hypotéku nebo jiný úvěr. Tehdy věřitel (banka, nebankovní společnost) požadoval omezení převodu nemovitosti. Prodejem byste uškodili věřiteli, neměl by jistotu, že z vás v případě potíží se splácením dostane peníze.
Omezení převodu nemovitosti (§ 58 zákona č. 40/1964 sb.) S omezením se můžete dodnes setkat
I po letech od zrušení starého občanského zákoníku se s omezením převodu nemovitosti stále setkáváme. Narazit na něj můžete v katastru nemovitostí, bývá uvedený v sekci jiné zápisy. Někdy je tam zápis pouze zapomenutý, jindy ale doopravdy poukazuje na to, že je dům zatížen hypotékou či úvěrem. Možná tam byl vložen ještě před rokem 2014, kdy byl starý zákoník zneplatněn. Vždyť hypotéky se běžně splácejí desítky let.
Pokud se chystáte koupit nemovitost a v katastru nemovitostí narazíte na omezení převodu nemovitosti, určitě se neváhejte informovat přímo na katastru, zeptat se realitní kanceláře a majitele nemovitosti. Je-li totiž omezení platné, dům prostě nekoupíte.
Kdy omezení zaniká?
Podle § 61 starého občanského zákoníku zanikalo buď zánikem pohledávky, nebo jejím promlčením. A to je právě ten důvod, proč se s ním ještě někdy v katastru můžete setkat. Není-li pohledávka splacená, omezení stále existuje. Žádná listina, jež by prokazovala zánik omezení, oficiálně neexistuje. To je zase důvod, proč se někdy omezení z katastru zapomíná odstranit. Co se týče promlčení, promlčecí lhůta pohledávky je občanským zákoníkem stanovena na 3 roky.
-
Vydržení pozemku – co o něm říká nejnovější judikatura?
Nabýt vlastnické právo k pozemku umožňuje Občanský zákoník i tzv. vydržením. Jestliže poctivý držitel drží konkrétní pozemek po určitou dobu a využívá jej s domněnkou, že mu patří, nabude danou věc do vlastnictví.
Vydržení pozemku Vydržení pozemku je závislé na tzv. poctivosti držby
Právě poctivá držba je základním předpokladem k tomu, aby k vydržení pozemku mohlo vůbec dojít. Co to přesně znamená? Musí jít o odůvodnitelný omyl, kdy si držitel z různých přesvědčivých důvodů mohl skutečně myslet, že mu právo k danému pozemku náleží, začal jej proto automaticky užívat a dlouhodobě jej též užíval bez toho, aby v čase získal jiné informace, které by jej na užívaní cizího majetku upozornily.
K omylům ohledně užívání cizího majetku může dojít poměrně snadno
Občanský zákoník nestanovuje kupujícímu nutnost si před koupí pozemku ověřoval jeho hranice a proměřil jej. Má však povinnost postupovat s tzv. obvyklou opatrností. Takže pokud to neprovede, může to být argumentem soudu pro vyloučení možnosti tzv. vydržení. Doporučuje se též proměření pozemku, aby se naopak někdo jiný v dobré víře nechopil držby vašeho pozemku.
Institut vydržení
O vydržení mluví nový Občanský zákoník, předpis č. 89/2012 Sb, pododdíl 5. Ten mimo jiné definuje, že „nepoctivost předchůdce nebrání poctivému nástupci, aby počal vydržení dnem, kdy nabyl držby“.
Zákon stanovuje též dobu, po kterou je nutné věc užívat, než dojde k jejímu vydržení. U movité věci je držba nutná po dobu tří let. U nemovité věci, tedy i u pozemků, se jedná o nepřerušenou držbu po dobu deseti let. Přičemž do vydržecí doby se počítá i poctivá držba předchůdce.
Mimořádné vydržení
Paragraf 1095 zákona mluví i o tzv. mimořádném vydržení. Zákon říká: „Uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.“ U pozemků je to tedy 20 let.
-
Levné montované domy z Polska. Vyplatí se, nebo jde spíše o nevýhodnou investici?
V posledních letech zaznamenávají boom takzvané montované domy. V nabídce některých společností lze narazit na tyto stavby, které lze postavit prakticky výhradně svépomocí. Pocházejí přitom například z Polska, kde vyjdou levněji nežli od tuzemských dodavatelů. Jaké jsou jejich výhody a mají tyto objekty nějaká úskalí?
Levné montované domy z Polska Hlavní výhody
Montované domy si získávají popularitu v Česku zejména z toho důvodu, že si je šikovní kutilové dokážou zrealizovat vlastními silami, případně jen s drobnou výpomocí profesionálních řemeslníků. Za ohromnou přednost pak lze považovat rychlost výstavby, která může trvat třeba jen pouhé dva měsíce. Oproti klasickým zděným domům, jejichž realizace trvá rok i déle, jde tedy o výraznou časovou úsporu. Proto se hodí těm z vás, kteří chtějí bydlet rychle a levně. Menší montované domky vás vyjdou hluboko pod milion korun, na tuto cenu byste se u běžných nemovitostí rozhodně nedostali.
Montované domy z Polska vynikají ještě nižší cenou. Jsou zpravidla tvořené ekopanely a dřevěnou konstrukcí. Jsou-li kvalitně postavené, překvapí dlouhou životností a velmi dobrými parametry z hlediska energetické náročnosti. Proto se o nich mluví jako o moderních nízkoenergetických stavbách.
Negativa montovaných dřevostaveb z Polska
Pokud jde o nevýhody, musíte počítat s tím, že si připlatíte za dovoz. Montované domy z Polska jsou sice obecně levnější nežli ty, jež jsou k dostání od českých firem, právě doprava však do značné míry může finální cenu vyšponovat. Navíc může být limitujícím faktorem také delší doba dodání, tudíž pak samotná realizace montovaného domu svépomocí nemusí být tak rychlá, jak byste očekávali. V každém případě představují montované domy z Polska zajímavou variantu. Jde o atraktivní podobu bydlení hlavně pro mladou generaci, která nemá takové úspory a nechce se zatěžovat drahou hypotékou, jejíž splácení by bylo otázkou až několika desítek let.
-
Výhody a nevýhody prodeje nemovitosti bez realitní kanceláře. Na co si dát pozor?
Pokud jste se rozhodli pro prodej vašeho domu či bytu pravděpodobně zvažujete i otázku, zda nemovitost prodáte svépomocí nebo byste ji měli raději svěřit realitní kanceláři? A zda se Vám to vůbec vyplatí?
-
Jak na výběr a montáž garážových vrat? Pomůžeme vám nešlápnout vedle
Mít vlastní garáž se rozhodně vyplatí. Vaše auto ochrání nejen před nepřízní počasí, ale také před možnými zloději a samozřejmě se do garáže dají uložit i kola, sezónní oblečení a další vybavení. (Pokračování textu…)
-
Výhody a nevýhody družstevního a osobního vlastnictví a jaký je mezi nimi rozdíl?
Rozdíly jsou především v míře práv a povinností, které vyplývají ze způsobu vlastnictví, který si zvolíte. Také finanční náročnost a míra svobody při užívání bytu zde hraje roli. Pojďme se podívat na rozdíl a hlavní výhody a nevýhody.
Rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím je ten, že v družstevním bytě jste pouze nájemci bytu. Vlastníkem bytu je bytové družstvo, které je v katastru nemovitostí uvedeno jako vlastník. SVJ – společenství vlastníků jednotek je PO založená pro účel správy nemovitosti, včetně oprav a jejich financování.
Rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím? A co je SVJ?
Rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím je ten, že v družstevním bytě jste pouze nájemci bytu. Vlastníkem bytu je bytové družstvo, které je v katastru nemovitostí uvedeno jako vlastník. SVJ – společenství vlastníků jednotek je PO založená pro účel správy nemovitosti, včetně oprav a jejich financování.
Jaké jsou výhody a nevýhody družstevního vlastnictví?
Výhody družstevního vlastnictví:
- jednodušší a levnější převod, stačí uzavřít dohodu o převodu a doručit ji družstvu
- větší vliv na možnost řešení problematických sousedů a na složení obyvatel, které budou v domě bydlet
- nabytí družstevního bytu bývá o desítky procent většinou levnější
- družstvo může podnikat a vytvářet zisk z pronájmu nebytových prostor třetím osobám
- větší anonymita, nikdo další nemůže zjistit, že družstevní byt vlastníte vy
- družstvo zodpovídá za pořádek (úklid, hluční nájemníci)
Nevýhody družstevního vlastnictví:
- nekupujete konkrétní byt, ale pouze určitý podíl na jeho majetku
- některá družstva neumožňují získání družstevního podílu cizincům, kuřákům či majitelům domácích mazlíčků
- většinou nejsou umožněny krátkodobé pronájmy se službami Airbnb
- družstvo Vám za určitých podmínek může vypovědět nájemní smlouvu
- ručení za dluhy celým společenstvím vlastníků
- nabytí hypotéčního úvěru je komplikovanější
- rekonstruování bytu je problematičtější
- mohou nastat problémy s dědickým řízením
- s bytem nelze volně nakládat bez souhlasu družstva
- většinou nelze zastavit byt pro hypotéční úvěr
Jaké jsou výhody a nevýhody osobního vlastnictví?
Výhody osobního vlastnictví:
- jste vedeni jako majitel nemovitosti na katastrálním úřadě
- můžete s bytem libovolně nakládat dle svého uvážení, např. jej máte na investici
- lze financovat hypotéčním úvěrem a zastavit nemovitost ve prospěch banky
- můžete byt bez omezení pronajímat
- vlastním bytem můžete také ručit při koupi jiné nemovitosti
- byt na investici, který pronajímáte, můžete odepisovat a snižovat si daňový základ pro daň z příjmu
Nevýhody osobního vlastnictví:
- rozhodování o změnách v domě je komplikovanější
- k převodu je nutný vklad do katastru nemovitostí
- nemožnost zbavit se problematických sousedů
Před pořízením družstevního bytu si dejte pozor na výši poplatků, členský podíl i anuitu. Družstvo totiž může splácet úvěry, na jejichž splácení se pak družstevníci musejí také podílet.
Ve spojitosti se stanovami družstva by měli zbystřit i lidé, kteří mají v plánu koupit nemovitost z důvodu investice a plánují nemovitost dále pronajímat. Stanovy družstva mohou tyto podmínky různě upravovat, případně zakazovat úplně.
Zdroj:
https://www.penize.cz/
https://dostupnyadvokat.cz/
www.realitnipodpora.cz
-
Realitní trh: poptávka stále převyšuje nabídku, navíc se hledá bydlení pro uprchlíky
Téma války na Ukrajině rezonuje ze všech stran. S tím souvisí i velká vlna solidarity, posílají se peníze, zbraně, potřebný materiál a v tuzemsku se shání ubytování pro lidi, kteří stihli před válkou utéct. Jenže ubytovacích kapacit je již delší dobu málo. (Pokračování textu…)
-
Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele, skončení nájmu před dobou určitou
Když vlastníte nemovitost, kterou nevyužíváte k bydlení, nevyplatí se Vám udržovat ji prázdnou. V takových případech může být výhodnou volbou pronájem. Může Vám zajistit pasivní příjem v podobě nájmu. Buďte však obezřetní a nastudujte si práva a povinnosti, abyste se vyhnuli nejčastějším rizikům.
Pronajímatel je osoba, která pronajímá své prostory k bydlení či komerčnímu využití. Nájemce je osoba, která si za nájemné nemovitost pronajímá. Nájemce má právo poskytnout pronajatou nemovitost nebo její část podnájemci, pokud s tím pronajímatel souhlasí.
Kdo je pronajímatel, nájemce a kdo podnájemce?
Pronajímatel je osoba, která pronajímá své prostory k bydlení či komerčnímu využití. Nájemce je osoba, která si za nájemné nemovitost pronajímá. Nájemce má právo poskytnout pronajatou nemovitost nebo její část podnájemci, pokud s tím pronajímatel souhlasí.
Pronajímatelem může být jak fyzická, tak právnická osoba, jako např. obchodní společnost, družstvo, obec či stát. Pokud jde o společný nájem, nemusí být pronajímatelem pouze jedna osoba.
Mezi práva pronajímatele řadíme právo:
- žádat řádné a včasné placení nájmu
- požadovat poplatek z prodlení za opožděné plnění
- chtít po nájemci, aby prováděl běžné opravy a údržbu bytu na svoje náklady
- dát nájemci výpověď z důvodů stanovených zákonem
Za povinnosti pronajímatele považujeme povinnost:
- předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání
- zajistit nájemci plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu
- platit daně z pronájmu dané nemovitosti
Nájemce užívá pronajatou věc za předpokladu, že tak bylo stanoveno ve smlouvě, a musí ji užívat takovým způsobem, na němž se písemně dohodl s pronajímatelem.
Mezi práva nájemce řadíme právo:
- užívat nejen byt, ale také společné prostory a zařízení domu
- požadovat od pronajímatele provedení oprav v bytě, které je povinen nést pronajimatel
- uzavřít smlouvu o podnájmu bytu, pokud se dohodne s pronajímatelem
Za povinnosti nájemce považujeme povinnost:
- platit nájemné pronajímateli řádně a včas
- provádět drobné opravy a hradit náklady, které jsou spojené s běžnou údržbou pronajatého bytu
- odstranit závady a poškození, které nájemce způsobil
- nést odpovědnost za způsobenou škodu
- zdržet se stavebních úprav a jiných podstatných změn v bytě bez souhlasu pronajímatele
Podnájemce má mnohem menší práva než nájemce. Jeho vztah s nájemcem upravuje podnájemní smlouva. Souhlasí-li pronajímatel, může nájemce zřídit třetí osobě k věci užívací právo, ideálně v písemné formě. Vypovědět podnájem pak může podnájemce bez uvedení důvodu, pokud se s nájemcem nedohodne jinak. Podnájem však končí nejpozději zánikem nájmu.
Skončení nájmu
Nájem, který je sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Nebo může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, v případě že:
a) nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou
b) nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem
c) nájemce, který na základě smlouvy má poskytovat pronajímateli na úhradu nájemného určité služby, tyto služby neposkytuje řádně a včas
d) nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek
e) užívání nebytového prostoru je vázáno na užívání bytu a nájemci byla uložena povinnost byt vyklidit
f) bylo rozhodnuto o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání nebytového prostoru
g) nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajímatele
h) jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti vydané oprávněné osobě podle zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd
i) jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti převedené původnímu vlastníkovi podle zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku
j) nájemce změnil v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajímatele (§ 5 odst. 4)
Problematiku nájemného a nájemní smlouvy, stejně jako ukončení nájmu řeší Občanský zákoník, Zákon č. 89/2012 Sb. – Oddíl 3 – Nájem.
Zdroj:
https://www.idnes.cz/bydleni/stavba/najemni-smlouva.A140917_105431_stavba_web
https://www.mesec.cz/zakony/obcansky-zakonik-2014/f4585909/
-
Notářská úschova jako bezpečný způsob úhrady kupní ceny za nemovitost, jak funguje a co byste měli vědět?
Notářská úschova zaručuje jakousi pojistku pro všechny smluvní strany. Efektivně Vás ochrání před různými komplikacemi, které by mohly při převodu nemovitosti vzniknout. Za zmínku stojí i to, že notářská úschova je chráněna před případnou exekucí na osobu, která složila peníze do úschovy. Exekutor nemůže zablokovat účet notářské úschovy ani nijak zavázat notáře, aby mu peníze z úschovy předal. (Pokračování textu…)