Blog

Rozdíly jsou především v míře práv a povinností, které vyplývají ze způsobu vlastnictví, který si zvolíte. Také finanční náročnost a míra svobody při užívání bytu zde hraje roli. Pojďme se podívat na rozdíl a hlavní výhody a nevýhody.

---

Rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím? A co je SVJ?

Rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím je ten, že v družstevním bytě jste pouze nájemci bytu. Vlastníkem bytu je bytové družstvo, které je v katastru nemovitostí uvedeno jako vlastník. SVJ – společenství vlastníků jednotek je PO založená pro účel správy nemovitosti, včetně oprav a jejich financování.

---

 

Jaké jsou výhody a nevýhody družstevního vlastnictví?

 

Výhody družstevního vlastnictví:

• jednodušší a levnější převod, stačí uzavřít dohodu o převodu a doručit ji družstvu
• větší vliv na možnost řešení problematických sousedů a na složení obyvatel, které budou v domě bydlet
• nabytí družstevního bytu bývá o desítky procent většinou levnější
• družstvo může podnikat a vytvářet zisk z pronájmu nebytových prostor třetím osobám
• větší anonymita, nikdo další nemůže zjistit, že družstevní byt vlastníte vy
• družstvo zodpovídá za pořádek (úklid, hluční nájemníci)

 

Nevýhody družstevního vlastnictví:

• nekupujete konkrétní byt, ale pouze určitý podíl na jeho majetku
• některá družstva neumožňují získání družstevního podílu cizincům, kuřákům či majitelům domácích mazlíčků
• většinou nejsou umožněny krátkodobé pronájmy se službami Airbnb
• družstvo Vám za určitých podmínek může vypovědět nájemní smlouvu
• ručení za dluhy celým společenstvím vlastníků
• nabytí hypotéčního úvěru je komplikovanější
• rekonstruování bytu je problematičtější
• mohou nastat problémy s dědickým řízením
• s bytem nelze volně nakládat bez souhlasu družstva
• většinou nelze zastavit byt pro hypotéční úvěr

 

Jaké jsou výhody a nevýhody osobního vlastnictví?

 

Výhody osobního vlastnictví:

• jste vedeni jako majitel nemovitosti na katastrálním úřadě
• můžete s bytem libovolně nakládat dle svého uvážení, např. jej máte na investici
• lze financovat hypotéčním úvěrem a zastavit nemovitost ve prospěch banky
• můžete byt bez omezení pronajímat
• vlastním bytem můžete také ručit při koupi jiné nemovitosti
• byt na investici, který pronajímáte, můžete odepisovat a snižovat si daňový základ pro daň z příjmu

 

Nevýhody osobního vlastnictví:

• rozhodování o změnách v domě je komplikovanější
• k převodu je nutný vklad do katastru nemovitostí
• nemožnost zbavit se problematických sousedů

 

Před pořízením družstevního bytu si dejte pozor na výši poplatků, členský podíl i anuitu. Družstvo totiž může splácet úvěry, na jejichž splácení se pak družstevníci musejí také podílet.

Ve spojitosti se stanovami družstva by měli zbystřit i lidé, kteří mají v plánu koupit nemovitost z důvodu investice a plánují nemovitost dále pronajímat. Stanovy družstva mohou tyto podmínky různě upravovat, případně zakazovat úplně.

 

Zdroj:

https://www.penize.cz/

https://dostupnyadvokat.cz/

www.realitnipodpora.cz

 

Téma války na Ukrajině rezonuje ze všech stran. S tím souvisí i velká vlna solidarity, posílají se peníze, zbraně, potřebný materiál a v tuzemsku se shání ubytování pro lidi, kteří stihli před válkou utéct. Jenže ubytovacích kapacit je již delší dobu málo. (Pokračování textu…)

Když vlastníte nemovitost, kterou nevyužíváte k bydlení, nevyplatí se Vám udržovat ji prázdnou.  V takových případech může být výhodnou volbou pronájem. Může Vám zajistit pasivní příjem v podobě nájmu. Buďte však obezřetní a nastudujte si práva a povinnosti, abyste se vyhnuli nejčastějším rizikům.

 

 

---

Kdo je pronajímatel, nájemce a kdo podnájemce?

Pronajímatel je osoba, která pronajímá své prostory k bydlení či komerčnímu využití. Nájemce je osoba, která si za nájemné nemovitost pronajímá. Nájemce má právo poskytnout pronajatou nemovitost nebo její část podnájemci, pokud s tím pronajímatel souhlasí.

---

Pronajímatelem může být jak fyzická, tak právnická osoba, jako např. obchodní společnost, družstvo, obec či stát. Pokud jde o společný nájem, nemusí být pronajímatelem pouze jedna osoba.

 

Mezi práva pronajímatele řadíme právo:

• žádat řádné a včasné placení nájmu
• požadovat poplatek z prodlení za opožděné plnění
• chtít po nájemci, aby prováděl běžné opravy a údržbu bytu na svoje náklady
• dát nájemci výpověď z důvodů stanovených zákonem

 

Za povinnosti pronajímatele považujeme povinnost:

• předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání
• zajistit nájemci plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu
• platit daně z pronájmu dané nemovitosti

 

Nájemce užívá pronajatou věc za předpokladu, že tak bylo stanoveno ve smlouvě, a musí ji užívat takovým způsobem, na němž se písemně dohodl s pronajímatelem. 

 

Mezi práva nájemce řadíme právo:

• užívat nejen byt, ale také společné prostory a zařízení domu
• požadovat od pronajímatele provedení oprav v bytě, které je povinen nést pronajimatel
• uzavřít smlouvu o podnájmu bytu, pokud se dohodne s pronajímatelem

 

Za povinnosti nájemce považujeme povinnost:

• platit nájemné pronajímateli řádně a včas
• provádět drobné opravy a hradit náklady, které jsou spojené s běžnou údržbou pronajatého bytu
• odstranit závady a poškození, které nájemce způsobil
• nést odpovědnost za způsobenou škodu
• zdržet se stavebních úprav a jiných podstatných změn v bytě bez souhlasu pronajímatele

 

Podnájemce má mnohem menší práva než nájemce. Jeho vztah s nájemcem upravuje podnájemní smlouva. Souhlasí-li pronajímatel, může nájemce zřídit třetí osobě k věci užívací právo, ideálně v písemné formě. Vypovědět podnájem pak může podnájemce bez uvedení důvodu, pokud se s nájemcem nedohodne jinak. Podnájem však končí nejpozději zánikem nájmu.

 

Skončení nájmu

 

Nájem, který je sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Nebo může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, v případě že:

 

a) nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou

b) nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem

c) nájemce, který na základě smlouvy má poskytovat pronajímateli na úhradu nájemného určité služby, tyto služby neposkytuje řádně a včas

d) nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek

e) užívání nebytového prostoru je vázáno na užívání bytu a nájemci byla uložena povinnost byt vyklidit

f) bylo rozhodnuto o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání nebytového prostoru

g) nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajímatele

h) jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti vydané oprávněné osobě podle zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd

i) jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti převedené původnímu vlastníkovi podle zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku

j) nájemce změnil v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajímatele (§ 5 odst. 4)

 

Problematiku nájemného a nájemní smlouvy, stejně jako ukončení nájmu řeší Občanský zákoník, Zákon č. 89/2012 Sb. – Oddíl 3 – Nájem.

 

 

Zdroj:

https://www.idnes.cz/bydleni/stavba/najemni-smlouva.A140917_105431_stavba_web

https://www.mesec.cz/zakony/obcansky-zakonik-2014/f4585909/

 

Notářská úschova zaručuje jakousi pojistku pro všechny smluvní strany. Efektivně Vás ochrání před různými komplikacemi, které by mohly při převodu nemovitosti vzniknout. Za zmínku stojí i to, že notářská úschova je chráněna před případnou exekucí na osobu, která složila peníze do úschovy. Exekutor nemůže zablokovat účet notářské úschovy ani nijak zavázat notáře, aby mu peníze z úschovy předal. (Pokračování textu…)

 

Jistota, dříve označovaná jako kauce, je zvláštní formou zajištění pohledávky pronajímatele vůči nájemci. Pronajímatel ji může požadovat pouze v případě, že se s nájemcem dohodne. Sjednává se v rámci samotné nájemní smlouvy, nebo ji lze sjednat i samostatně.

(Pokračování textu…)

Lednová inflace se v České republice dostala na 9,9 procenta, tedy nad úroveň v celé Evropské unii. Inflaci ovlivňují ceny energií, které v dohledné době nejspíš ještě porostou. Kvůli rostoucí inflaci zdražuje takřka všechno. Nejen potraviny, ale i bydlení, energie, nemovitosti atd. (Pokračování textu…)

Česká národní banka svou jestřábí politikou opět zvedla sazby o 0,75p.b. a zároveň avizovala, že by mohla se strategií zvyšováním sazeb skončit. Cílem zvyšování sazeb je mimo jiné dosáhnout posilování koruny a zmírnit tak importovanou inflaci. Bohužel díky vyjádření guvernéra Jiřího Rusnoka, že ČNB možná již zvyšovat sazby nebude, česká koruna oslabila, což jde do protisměru zamýšlené strategii a může být důvodem pro další zvyšování sazeb. Koruna nyní oslabuje a testuje hranici 24,40 korun za euro s tím, že se již pohybovala na úrovních 24,20 korun za euro. (Pokračování textu…)

Věcné břemeno a zástavní právo se zapisují do katastru nemovitostí. Pokud kupujete nějakou nemovitost, pečlivě si na výpisu z katastru zkontrolujte záznamy o cizích právech, protože zástavní právo či věcné břemeno prodejem nemovitosti nezaniká a oprávněné osoby tak můžou svá práva vůči Vám uplatňovat.

 

 

---

Co je věcné břemeno a zástavní právo na nemovitost a jaký je mezi nimi rozdíl?

Věcné břemeno a zástavní právo jsou věcná práva. Věcné břemeno omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného. Vlastník je tak povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat či dát. Zástavní právo slouží k zajištění dluhu pro případ, že dlužník nebude včas a řádně své závazky plnit.

---

Kde zjistit informace o věcném břemenu?

Informace o věcném břemenu zjistíte na Katastru nemovitostí. Dohledáte je v listu vlastnictví v části B a C, kde zjistíte, zda nemovitost, o kterou máte zájem, je nebo není nějakým druhem věcného břemene zatížena. V části B bývají uvedena věcná břemena uzavřená ve prospěch vlastníka nemovitosti. Může jím být například právo přístupu k nemovitosti přes cizí pozemek. V části C bývají uvedena věcná břemena, která omezují vlastnická práva. Jedná se většinou o právo na dožití určité osoby v domě nebo možnost využívat vaši studnu.

Kde zjistit informace o zástavním právu?

Informace o zástavním právu zjistíte taktéž na Katastru nemovitostí na tzv. listu vlastnictví. Budou zde uvedeny dluhy „váznoucí“ na nemovitosti, nejčastěji se zde setkáte s právy zástavními a exekucemi. Informace o exekuci můžete získat přímo od vymáhajícího exekutora, ten Vám sdělí číslo exekuce, výši dluhu i jaký Exekutorský úřad peníze vymáhá. K těmto krokům však potřebujete součinnost majitele nemovitosti.

Na co si dát pozor u věcných břemen?

Pokud kupujete nemovitost, zaměřte se nejenom na již existující věcná břemena, která se vztahují k nemovitosti, kterou jste si vyhlédli. Nemá-li totiž Váš soused zřízené a zapsané věcné břemeno pro váš prospěch, může to pro vás do budoucna znamenat velký problém. Jako příklad si uveďme vodovod, který vede přes pozemek souseda a je na něj napojena Vámi vybraná nemovitost. V případě opravy daného vodovodu není soused povinen vás na svůj pozemek pustit. Nezajímejte se jen proto o věcná břemena, která aktuálně existují a vztahují se přímo k vyhlédnuté nemovitosti, ale předpokládejte a zjišťujte veškeré informace pro vaši jistotu a klidné spaní.

Na co si dát pozor u zástavních práv?

Pokud kupujete nemovitost se zástavním právem, dejte si pozor na další možné „zapadlé dluhy“ a dostatečně prověřte další možná rizika. Prodávající může totiž dlužit peníze u dalších institucí, což může být zdrojem dalších potenciálních problémů. Abyste tyto závazky zjistili, potřebujete plnou moc s ověřeným podpisem dlužníka. Nejdůležitější informace získáte na katastru nemovitostí, finančním úřadě, správě sociálního zabezpečení a u zdravotních pojišťoven. Prozkoumat můžete i registr SOLUS.

Jaké jsou druhy věcných břemen?

V občanském zákoníku se dělí věcná břemena na reálná břemena a služebnosti.

• reálná břemena – zákon ukládá aktivní povinnost něco dát nebo něco konat (např. babička daruje vnukovi byt, ale požaduje odvoz k lékaři, zajištění nákupů)
• služebnosti – zákon ukládá pasivní povinnost něco trpět či se něco zdržet (např. služebnost cesty, inženýrské sítě, okapu)

Vznik a zánik věcného břemene

Věcné břemeno vzniká:

• písemnou smlouvou – právo nenabývá uzavřením smlouvy, ale až na základě vkladu do katastru nemovitostí
• na základě závěti – vzniká již okamžikem smrti zůstavitele
• rozhodnutím příslušného státního orgánu – vzniká právní mocí rozhodnutím tohoto orgánu, například stavebního úřadu o vyvlastnění nebo rozhodnutím soudu o zřízení věcného břemene při rozdělení věci
• za zákona – na základě mnoha různých právních předpisů, jejichž předmětem úpravy jsou určitá omezení vlastnického práva
• vydržením – tohoto práva lze nabýt pouze, pokud dojde k naplnění podmínek stanovených zákonem

Věcné břemeno zaniká:

• písemnou smlouvou
• rozhodnutím příslušného státního orgánu
• ze zákona

Věcné břemeno může zaniknout v případě, že nastanou trvalé změny takové, že nemovitost přestane sloužit potřebám nebo k prospěšnému užívání oprávněné osoby. To se však nevztahuje pro přechodnou nemožnost výkonu práva. Ke zrušení věcného břemene dochází i soudním rozhodnutím pro nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného. V tomto případě náleží vlastníku břemene přiměřená náhrada. Smrtí pak zaniká věcné břemeno vázané na určitou osobu. Zánik věcného břemena je nutné vyznačit v katastru nemovitostí.

Vznik a zánik zástavního práva

Zástavní právo vzniká:

• písemnou smlouvou – ve smlouvě musí být ujednáno, co je zástava a jaký konkrétní dluh zajišťuje včetně úroků, právo nabývá platnosti až při zápisu do katastru nemovitostí
• smlouvou formou notářského zápisu
• rozhodnutím příslušnou státního orgánu – rozhodnutím soudu nebo exekučním příkazem exekutora

Zástavní právo zaniká:

• dlužník splatí svůj dluh
• věc, která je zastavena, zanikne
• věřitel se zástavního práva vzdá
• uplyne smluvená doba, kterou si strany smluvily

 

Pokud zástavní právo zanikne, věřitel neodkladně požádá o jeho výmaz z veřejného rejstříku. Jedná-li se o hypotéky je povinností banky, aby se s žádostí o výmaz obrátila na katastr nemovitostí.

 

Ať už se jedná o věcné břemeno nebo zástavní právo, je dobré poctivě všechny tyto náležitost před koupí nemovitosti prověřit. Je to často náročný proces, který se Vám však velmi vyplatí.

 

Zdroj:

https://www.epravo.cz/

https://nv.cuzk.cz/

http://obcanskyzakonik.justice.cz/index.php/vecna-prava/konkretni-zmeny/podrobnejsi-uprava-vecnych-bremen

 

 

 

Lidé v průběhu loňského roku pokračovali v nakupování bytů na investici. Nic na tom nezměnily ani rostoucí ceny nemovitostí, vzhledem k jejich nedostatku se totiž mnohamilionové nákupy stále vyplatily. Jak ale byty efektivně pronajmout a nájem dlouhodobě udržet? Trendem v pronajímání se dle odborníků staly virtuální prohlídky a služby, které na sebe přebírají rizika. Dvě třetiny nemovitostí prezentovaných formou virtuálních prohlídek s kvalitními záběry se pronajmou za vyšší částku. Byty se tímto způsobem rovněž pronajímají až pětkrát rychleji, než je tomu u standardních nabídek v inzerci. Snaha o rychlé pronajmutí nicméně znamená i riziko, proto je vhodné zvážit využití profesionální služby. (Pokračování textu…)