Blog

Uvažovali jste někdy nad investováním do nemovitostí? Jestli se to vůbec vyplatí? Jestli není lepší investovat do podílových fondů či do zlata?

Zkoušeli jste si někdy spočítat návratnost investice do nemovitostí? Já to udělám za vás, pokud budeme brát v úvahu dnešní ceny nemovitostí na Mostecku a při dnešních úrokových sazbách v případě hypotečních úvěrů.

Prvním krokem je se zorientovat v cenách nemovitostí. K tomuto jsem použila šikovný portál Videobydlení.cz, kde jsem zadala parametry na lokalitu – Most, a parametry na velikost bytu – 2+1. V průměru se ceny nemovitostí pohybují okolo půl milionu, takže budu vycházet z této částky.

Druhým krokem je si spočítat hypoteční úvěr, pokud nemáme vlastní zdroje (vycházím z toho, že je nemáme). Dnes už banky půjčují klientům pouze 80 % LTV (loan to value, neboli poměr výše úvěrů vůči hodnotě zajišťovací nemovitosti). Budeme brát, že odhadní cena nemovitosti se rovná prodejní ceně. To znamená, že banka nám půjčí hypoteční úvěr ve výši 400.000,- Kč. Při takto nízkém objemu hypotéky se může úroková sazba pohybovat okolo 2,39 %, splátka tedy činí 2.118,- Kč na 20 let. Banka ale počítá, že klient má 20 % z vlastních zdrojů (tedy 100.000,-Kč). Ty dorovnáme úvěrem ze stavebního spoření – pro příklad Buřinkou. U Buřinky máme úrokovou sazbu 5,25 % v případě 3leté fixace a splátka činí 729,- Kč. Po součtu měsíční splátka všech úvěrů bude 2.847,- Kč měsíčně.

Následně si musíme zprůměrovat pronájmy v Mostě, opět použijeme portál Videobydleni.cz. Pronájmy na tuto lokalitu se pohybují okolo 8-9 tisíc korun. Nesmíme ale zapomenout, že měsíční investice majitele bytu bude zhruba 3 tisíce korun (fond oprav, poplatky, údržba, …).

To znamená, že majitel bytu bude mít každý měsíc pasivní příjem cca 3 tisíce korun. Každý měsíc je tedy v plusu 3 tisíce korun, který si buď může majitel dávat stranou, nebo to brát jako výše zmiňovaný pasivní příjem. V případě, že se majitel (investor) rozhodně pro první variantu, tak úvěry může splatit po 167 měsících, cože je zhruba po 14 letech, a poté už je bez úvěrů. Tím pádem už neplatí žádnou splátku a jeho pasivní příjem vzroste zhruba na 6 tisíc korun měsíčně.

Samozřejmě to nelze brát zas až tak jako pasivní příjem, protože o danou nemovitost se určitým způsobem musíte starat pořád.

Bohužel koupí bytu to nekončí. Jako každá věc má i nemovitost svoji dobu opotřebení, takže pokud to budeme stále chtít pronajímat za stejnou cenu, tak byt musíme udržovat ve stejné kvalitě.

Dále musíme zvážit ceny nemovitostí. Jestliže do budoucna uvažujete o prodeji bytu, tak nesmíme spoléhat na to, že ceny nemovitostí zůstanou stejné. Nyní ceny nemovitostí rostou, ale v následujících letech to může být přesně naopak.

Důležitým aspektem je určitě výběr nájemce. Takže při výběru buďte určitě důslední a pečlivě zvažte, kdo působí jako slušný nájemce a nezdemoluje Vám byt.

Spoustu lidí si myslí, že životní pojištění je typ spořicího produktu. Ale spoření není to gró, proč by lidé měli zakládat životní pojištění. Životní pojištění nás má chránit před nečekanými událostmi, které mohou ohrozit náš příjem.

Jsou 3 základní pilíře, které by měla obsahovat každá pojistka.

První je pojištění v případě smrti. Takový základ a minimum je 100.000,- Kč. Zde se objevují i různá připojištění, např. smrt při dopravní nehodě, smrt následkem úrazu. Standardem je smrt z jakýkoliv příčin. Co se týče částky, tak se odvíjí od toho, zda máte na sebe nějaké závazky (úvěr, děti, …). V tomto případě by částka měla být tak vysoká, jako je výše úvěru. Pokud je na Vás někdo finančně závislý, výše zajištění je na Vašem uvážení.

Druhým pilířem je pojištění invalidity. Pojištění by mělo obsahovat jak 1. stupeň invalidity, tak ale i 2. a 3. stupeň, jak úrazem, tak i nemocí. Nejvíce zajištěný by mě být 3. stupeň invalidity, protože v tomto případě už člověk nebývá schopen pracovat a často bývá odkázán na pomoc druhých. Ale aby si člověk mohl dovolit např. ošetřovatelku, bezbariérové zařízení bytu, tak k tomu slouží životní pojištění. Pokud se člověk ocitne v takové situaci, je potřeba mu zajistit určitou životní úroveň, proto pojištění invalidity. Pojďme se podívat na to, jak vysoké zajištění by mělo být.

Zde Vám ukážu laický výpočet pro orientační výši pojištění invalidity. Pokud se podíváte do tabulky (viz. tabulka 1), zařaďte se do správně příjmové kategorie a podívejte se, kolik korun budete dostávat v případě 3. stupně invalidního důchodu od státu.

Dále zjistěte propad, který budete mít (tedy rozdíl mezi vaší mzdou a příjmem od státu v případě 3. stupně invalidity). Toto číslo vydělte 4000. Číslo, které Vám následně vyjde, převeďte do řádu milionů, a tak byste měli být zajištěni pro případ 3. stupně invalidity. Druhý stupeň spočítáte tak, že výsledek 3. stupně vydělíte 2. To stejné uděláte pro výpočet prvního stupně, tzn. výsledek druhého stupně vydělíte 2.

PŘÍKLAD – Můj příjem je 25.000 Kč hrubého. Podle tabulky podpora od státu v případě 3. stupně invalidního důchodu bude zhruba 11.390,- Kč. Propad příjmu bude tedy 13.610 Kč (25.000 – 11.390). Dál toto číslo vydělím 4000. Výsledek je 3,4 -> převedu do řádu milionů -> to znamená, že invalidní důchod 3. stupně by měl být zajištěný na 3 a půl milionu cca. Druhý stupeň by měl být 1.750.000 Kč a první stupeň 900.000 Kč.

Třetím pilířem je pracovní neschopnost jak úrazem, tak i nemocí. Díky tomuto připojištění máte doplněný příjem v případě pracovní neschopnosti. Pojišťuje se zejména dlouhodobá pracovní neschopnost. Krátkodobá by člověka neměla tak zásadně ohrozit a měl by mít pro tento případ připravenou finanční rezervu. Klient si sám může určit, od kdy chce plnit pracovní neschopnosti zpětně, nejčastěji to bývá od 15. dne, jednoho měsíce nebo u dvou měsíců. Samozřejmě musíte mít od lékaře vystavenou pracovní neschopenku, na základě které Vám pak může pojišťovna plnit. Nezapomínejte u tohoto připojištění na karenční dobu. To znamená, že musí uběhnout určitý počet dní, po kterých pojišťovna plní zpětně.

Přikládám zase orientační propočet, kde si můžete sami spočítat, kolik byste měli mít denní dávku, aby to dorovnalo Váš příjem. Podle tabulky zjistěte, kolik bude Váš měsíční příjem v případě pracovní neschopnosti. Zase si spočítáte propad, který budete mít. Tento propad vydělíte 30 (počet dní v měsíci) a vyjde Vám, kolik musíte mít denní dávku, aby Vám dorovnala příjem (viz. tabulka 2)

PŘÍKLAD – Můj příjem je 25.000 Kč hrubého. V průměru klesne můj příjem při pracovní neschopnosti na 12.000 Kč. To znamená, že propad mého příjmu je 13.000 Kč. Abych spočítala denní dávku, tak 13.000 vydělím 30. Vyjde mi 433. Po zaokrouhlení by denní dávka při pracovní neschopnosti měla činit 400 Kč na den.

Dále v pojistné smlouvě můžete mít i další připojištění. Mezi ty patří trvalé následky úrazu, závažné nemoci, denní odškodné úrazu a hospitalizace.

Trvalé následky úrazu se často pojišťují na 1 milion korun, pokud dělá klient rizikové povolání nebo má vyšší příjmy, tak se pojišťuje na 1,5 milionu korun. Trvalé následky se uplatňují vždy rok po úrazu, pokud úraz zanechá trvalý následek (omezená hybnost, ztráta končetiny, zhoršená funkčnost orgánu, …). Trvalý následek a poškození těla se uvádí vždy v procentech a každá pojišťovna má své oceňovací tabulky.

Závažné nemoci se liší podle pojišťovny. Každá pojišťovna podle tabulek určuje a hodnotí závažné nemoci jinak.

Denní odškodné úrazu – jak z názvu připojištění vyplývá, tak pojišťovna plní jen v případě úrazu. Pojišťovna plní podobně jako u pracovní neschopni od prvního dne, ale nejčastěji se objevuje, že s úrazem musíte být v léčení déle než 8 dní (opět je to proměnlivé dle pojišťovny).

Hospitalizace je v dnešní době už takřka zbytečná, a ještě když máte v pojistné smlouvě jak pracovní neschopnost, tak denní odškodné úrazem. Hospitalizace se dávala do pojistných smluv v době, kdy byl pobyt v nemocnici zpoplatněný. V pojistné smlouvě je opět uvedena denní dávka za pobyt v nemocnici. U hospitalizace to nejčastěji bývá od prvního dne, ale jsou i pojistné smlouvy, kde je určen určitý počet dní, po jakou dobu musíte být hospitalizováni, aby pojišťovna vyplatila denní dávku. Hospitalizaci pro dospělého člověka považuji za nepotřebnou a vyplatí se hlavně u malých dětí, kdy je potřeba, aby rodiče s nimi byli v nemocnici.

Co se týče pojistné doby, tak by měla být do 65 let, tedy po celou dobu, kdy člověk dochází do práce. V každé pojistné smlouvě můžete určit obmyšlenou osobu. Ta se určuje pro případ smrti pojistníka. Obmyšlená osoba poté dostane peníze, pokud je pojistník pojištěný pro případ smrti a následné odkupné z pojistné smlouvy.

Hypotéka a jak si ji správně vybrat. Téma, které je v poslední době stále vyhledávanější a diskutovanější. Kdo uvažoval nad hypotékou minulý rok a nevzal si ji, tak promeškal tzv. „zlaté období“ hypoték. V prosinci roku 2016 se banky dostaly s úrokovými sazbami až na neuvěřitelných 1,09 %. Ovšem od ledna 2017 zasáhla Česká národní banka, která přišla i s novými zákony a úrokové sazby šly rázem nahoru. Dnes se úrokové sazby pohybují okolo 2 %.

A co musíte splňovat pro to, aby Vám banka půjčila peníze?

Základ je příjem. Pokud plánujete hypotéku, určitě si nechte výplatu zasílat na běžný účet. Banky totiž při žádosti o hypotéku po Vás budou chtít i výpisy z účtu, kam Vám chodí výplata. Většinou požadují výpis za aktuální měsíc a půl roku zpět.

Co se týče pracovní smlouvy, tak ideální je smlouva na dobu neurčitou. V případě doby určité by měla být alespoň jednou prodloužena. Pokud ji nemáte minimálně jednou prodlouženou, tak jsou i banky, které jsou shovívavé, ale měli byste mít 9 měsíců do konce doby určité. Dohody o provedení práce nebo dohody o provedení činnosti ve většině případech banky neakceptují. K žádosti o hypotéku samozřejmě musíte mít i potvrzení o příjmu ze zaměstnání. Pro podnikatele existuje i hypotéka bez dokládání příjmu, ovšem ta se schvaluje opravdu v ojedinělých případech a je těžké ji získat. Je to určené pro osoby samostatně výdělečně činné, které optimalizují daně, tím pádem mají nízký daňový základ, aby dosáhly na výši hypotéky, kterou požadují. Klient pouze podepíše prohlášení, na kterém prohlašuje, že je schopen hypotéku splácet. Ovšem pozor. U tohoto typu hypotéky je úroková sazba výrazně vyšší. Bohužel úroková sazba není jediná nevýhoda. Hlavní nevýhodou je to, že banka půjčí klientovi často jen 50 % z výše odhadu nemovitosti. To znamená, že klient si chce koupit nemovitost ve výši 2 milionů, ale banka mu půjčí jen 1 milion, aby nešla do rizika.

Dnes je i velkým hitem předhypoteční úvěr neboli dočasně nezajištěný hypoteční úvěr. Ten je vhodný pro lidi, kteří plánují koupi například družstevního nebo obecního bytu/domu. Pokud si klient vyhlídne družstevní, obecní nebo státní byt, tak musí do roka od družstva, obce či státu doložit papír o převedení bytu do osobního vlastnictví. Koupě těchto bytů se dá vyřešit i úvěrem ze stavebního spoření, kde je ovšem opět vyšší úroková sazba a pro klienta je to tedy méně výhodné. Každá banka má svoje metodiky, takže ne všechny tento druh úvěru nabízí a každá má pro něj svoje podmínky.

Dalším oříškem je offsetová hypotéka. Tu nabízí už jen Raiffeisenbank a Moneta Money Bank. Offsetová hypotéka je vhodná pro movitější klienty, kteří se bojí riskovat a jsou spíše konzervativnější. To znamená, že nechtějí dávat celou svoji hotovost za koupi bytu. Klienti si svoji hotovost uloží na spořicí účet, kde nejsou úročeny, ale slouží klientovi jako rezerva. Hlavní výhodou je to, že klient platí úroky pouze z rozdílu výše hotovosti a výše úvěru.